（前言）带着赤裸裸的想做第一的野心，孙宏斌像一根刺儿一样搅得中国房地产界寝食难安。毁誉参半的孙宏斌站在悬崖边上，要么一跃成就他伟大的梦想，要么一落跌入万丈深渊。

尽管毁誉参半，顺驰公司正在重塑中国房地产行业。在他去年高价购入并引起争议的北京临海开发现场，我会见了顺驰公司的创始人孙宏斌。孙宏斌今年 41 岁，是顺驰公司的大股东。

“去年 12 月份，顺驰斥资 9.05 亿元买下了这片土地，尽管当时媒体普遍认为价格太高，但他们都忽略了一点，即我们的开发速度。当时我宣布半年后就开盘销售，确实，刚好 6 个月，我们就开盘了。”孙一边说一边朝着湖畔一幢幢欧式建筑用力地挥挥手。

从一个无名小卒起步，顺驰现在已经开始挑战中国房地产市场的龙头企业。今年，顺驰有望取代万科，以 100 多亿元的销售额成为中国房地产销售市场的龙头老大。

“孙宏斌不把现有的房地产江湖放在眼里，”知名房地产顾问王志纲说，“他像一个搅局者，踏进来便随心所欲。”

融资扩张

“搞房地产就得需要资金，”在临海项目中，土地成本为 9.05 亿，但项目全部资金到位则需要 20 亿元，“因此我们前期只能到位 30 ％的资金，但因为开发速度快，我们可以用销售收入来为进一步开发提供资金。”这同美国很不相同，“美国有更多先进的金融工具来帮助房地产开发融资，而中国目前在这方面还没有类似实践。”

“我们在单个项目上同合作伙伴，他们帮助提供项目前期融资。每个项目结束后，我们再还给他们，”据孙宏斌，他们的合作伙伴包括天津信托基金、天津市政府、天津日报以及其老东家联想集团等等，今年四月，摩根斯坦利房地产基金公司也成为顺驰的合作伙伴。

顺驰公司最近一直在寻求上市，并已经完成了所有相关审批手续，“我们还在等待最佳时机”。孙宏斌认为许多国际机构投资者都低估了中国房地产市场的发展潜力。他否认中国自今年 5 月份开始的银根紧缩政策对顺驰有什么不利影响：“我们已经拥有大量土地储备，因此我们的优势会逐渐显现。唯一的影响是我们的开发速度可能会放慢。”

规模致胜

顺驰最近发动了一场咄咄逼人的广告战，重点宣传它将成为行业第一的雄图大略。这引起了行业内其他大公司的警觉。如果结果证明孙是正确的，即规模决定一切，那么会发生什么情况呢？

在中国，随着平均工资水平上涨、人口的持续增长和城市化的进程，对新住宅的需求将稳步上升。北京宣布在 2020 年前城市人口要占其总人口的 70 ％以上，而其目前的城市人口只占其总人口的 40 ％。

“我们必须成为全国性的公司，”孙宏斌毫不掩饰，“尤其是在国土资源部 2002 年 7 月 1 日 下令政府土地必须公开拍卖出售后。现在全国都变成了一个公开的大市场。”

但北京地产巨子、 SOHO 中国的董事长潘矢屹认为：“ 2002 年 7 月令从来没有真正实施过，今年 8 月 31 日才是一个关键的日子。对许多小型地产投机者而言，前景越来越黯淡，他们无法再利用同银行或当地政府的关系来维持自己的企业发展。”

孙宏斌认为开发成本不会下降，因此他今年上半年购入 100 多亿元的土地是完全正确的。“政府将更好地保护农民的土地，这一点从去年的修宪中可以看出，修改后的宪法将为私有财产提供法律保护。现在，旧房拆除成本越来越高。”

2002 年也是顺驰公司的转折点，它在这一年开始向全国扩张。此后，其销售额每年成三倍递增，其销售额从 2001 年的 9 亿元上升到 15 亿元，再从 40 亿元上升到今年的销售目标 100 亿元以上。

秘密武器

“当我们在全国范围内建立分之机构时，我们也同样遇到了其他跨国公司所面临的问题，”孙宏斌说，“我们必须真正了解当地市场，必须培育统一的公司文化。”

他获取本土知识的秘密武器就是他于 1994 年在天津建立的房地产经纪公司。“我们通常把房地产经纪公司先引入一个城市，让它充分了解当地的市场需求，然后才开始开发。”就销售额而言，顺驰拥有中国最大的房地产经纪业务。

上次我在上海和孙宏斌见面时，他名片上印的头衔还是董事，但现在他已经辞去了一切正式职务。“辞去所有正式执行职务后，我就和小股东一模一样了。”孙宏斌拥有公司 85% 的股份，他正在计划将控股比例降低到 70 ％，以便将一部分股份分发给他的 16 至 17 名核心管理人员。“像我们这样的高速成长公司， 30 ％已经很多了。”他说他公司的高层管理人员比摩托罗拉公司的管理人员薪水还要高，后者的中国总部也在天津。

有许多人认为顺驰公司已经铺得太宽，购入的土地太多和增长速度过快。“只要资金链上有一环脱落，整个公司就可能分崩离析。”河南建业集团的董事长胡宝森如是评价。