最近一段时间，朋友们见面必谈的话题就是房价会不会跌，而且尤其是上海的房价。香港汇丰和 JP 摩根的朋友说，现在的上海就像 1997 年以前的香港，犹豫一下房价就又涨了，市场已经极度疯狂；东方希望集团的董事刘相宇说，“我不做房地产，但凭我自己的感受，上海很多地方的房价都高得离谱了”；上海豪都房地产公司董事长屠海鸣说，“上海房价是需要控制涨幅，但下跌基本是不可能的”。

这是三种很有代表性的观点，来自三类很有代表性的人物——金融机构、消费者（而且是高消费能力的消费者）和开发商。房地产的泡沫之辩似乎没完没了，在利率、汇率以及地价等多种因素的夹击下，房地产市场变得更加扑朔迷离。

问题是，两年前就开始响起的“泡沫”预警，到现在还没有得到现实的支撑，房价还在一路攀升。不过，“泡沫说”领衔者、摩根斯坦利首席经济学家谢国忠并没有因此而羞愧，更没有放弃他的观点：“ 上海的房地产泡沫要闯过 2005 年这一关是非常困难的。在一个泡沫破裂之前，它都会保持扩张势头。 但预测一个泡沫在什么时间破裂是非常困难的。”

伦敦的房价在 1993 年左右就同样遭到了“泡沫说”的质疑，但直到今天，伦敦的房价从来没有下跌过，只是上升曲线时而陡峭、时而平缓一些。那么，作为一个城市化程度还很低的人口大国，中国的房地产发展空间应该是很大的。

但是，中国房地产的隐忧，在于它的“一枝独秀”，社会资源向这个行业过度倾斜，地方经济增长对这个行业过度依赖——这些都是产业本身不能承受之重。

还有一个不容忽视的因素，是开发商习惯了房地产的高收益，他们在定价时带着这种强大的思维惯性，地价涨了，资金成本上升了，开发商不愿意降低自己的利润水平，房价只能一路上涨。上海一个以 IT 起家、但现在主业转到房地产的企业家跟我们说：“做过房地产以后，很难再对其他行业感兴趣，这个产业的利润水平太高了。”

相对于收入，上海的住房价格大约是西方国家水准的三倍。这看起来的确像是个泡沫。继期房限转之后，上海银行同业公会又刚刚发布了“贷款指引”，大幅提高购买的三套房首付成数、上浮房贷利率，新购房一年内转让也不再提供转按揭。

3 月 17 日，央行调整了住房贷款利率，但 央行的一片苦心能否浇灭楼市虚火还是未知数。从 2003 年的 121 号文件到去年 10 月的加息来看，似乎都没能踩住楼市刹车。

谢国忠说：“上海的房地产市场是一个外部人的游戏，很大比例的房屋是没有人居住的。当市场低迷时期到来的时候，房屋业主的资金状况将决定他们竞相退出还是继续持有。换句话说，上海房地产泡沫破裂的时间取决于外来者的态度在什么时候改变。”